Errori nei contratti di affitto: come rimediare
Contratto di locazione con due proprietari
L’acquisto di un immobile da ristrutturare è una buona opzione che può presentare diversi vantaggi. In primo luogo, ci sono offerte interessanti sul mercato per gli immobili da ristrutturare. Inoltre, se una casa sembra poco appetibile ma ha un buon potenziale, sarà possibile ristrutturarla e personalizzarla secondo i propri gusti.
Per evitare di commettere errori grossolani, prima di acquistare una casa da ristrutturare è necessario valutare diversi aspetti per capire se si tratta di un buon investimento e se i lavori necessari non comporteranno costi troppo elevati, perdendo i vantaggi.
Una valutazione tecnica dello stato dei componenti strutturali dell’edificio nel suo complesso, anche se si tratta di un appartamento, è uno dei passi fondamentali prima di acquistare una casa da ristrutturare.
Quando si tratta di un vecchio edificio, sarà necessario indagare sullo stato di usura, ma anche quando si tratta di un immobile di recente costruzione, non si può escludere del tutto la presenza di problemi strutturali che meritano attenzione.
In base alla mia esperienza professionale di avvocato, illustro una serie di consigli di base che ritengo debbano essere presi in considerazione quando si affitta un immobile o un locale commerciale, al fine di evitare problemi futuri.
4. L’affittuario dovrebbe verificare le condizioni dell’immobile o del locale commerciale prima di firmare il contratto, poiché quasi sempre si dice che viene consegnato in perfette condizioni e “non sempre è così”. Questo è uno dei più importanti a causa del contenzioso che presenta.
Ricordate che se nel contratto è stato sottoscritto che l’immobile viene consegnato in perfette condizioni e non è stato così, l’inquilino, alla scadenza del contratto di locazione, avrà difficoltà a dimostrare che l’immobile è stato danneggiato al momento dell’affitto.
Per questo motivo, è sempre più frequente che vengano fornite fotografie in allegato al contratto, dove le parti firmano che questo è lo stato dell’immobile quando viene affittato e che questo è il modo in cui l’inquilino deve consegnarlo alla fine della locazione.
5. Se l’immobile è affittato con mobili, è necessario fare un inventario dettagliato di tutti i mobili, le masserizie e gli elettrodomestici, ecc. (allegato al contratto, che deve essere firmato anche dalle parti), per dimostrarne lo stato di conservazione.
Tuttavia, in seguito all’emanazione di una serie di norme a favore degli inquilini esistenti, questo mercato si è trasformato in un mercato artigianale, informale e personalizzato, con pochi locatori professionali e specializzati: nell’87,5% degli affitti privati, il locatore è ormai un individuo, per cui la sua attività merita di essere considerata artigianale. I grandi proprietari non rappresentano nemmeno il 5% di tutti gli alloggi in affitto.
Stabilendo proroghe a tempo indeterminato, limitando gli sfratti e congelando i prezzi in un contesto inflazionistico, queste norme hanno trasferito gran parte del valore degli alloggi agli inquilini. In questo modo, hanno distrutto gli incentivi a investire nella manutenzione e nella costruzione. I proprietari hanno smesso di affittare o hanno affittato a prezzi elevati, facendosi pagare lo sconto che si aspettavano dall’inflazione futura.
Con alcuni palliativi, come l’aggiornamento parziale dei vecchi affitti e la possibilità aperta dalla legge del 1964, poi truffata, di concordare l’aggiornamento dell’affitto, queste regole franchiste rimasero in vigore fino a quando, nel 1985, il Decreto Boyer restituì alle parti il diritto di adattare a piacimento la durata, il prezzo e le condizioni di estensione e aggiornamento dei nuovi affitti.
